0
Корзина пуста

ПЕЧАТЬ НА ПРОМО ОДЕЖДЕ | РЕКЛАМНО-СУВЕНИРНАЯ ПРОДУКЦИЯ

Подбор и аренда помещения для производства. Как сделать правильный выбор и не прогореть.

Сегодня будет раскрыта очень важная тема. От выбора помещения для ведения бизнеса зависит очень многое.

О том какие неприятности может принести спешка и неопытность в данном вопросе я уже писал в этом посте. В тот раз перебои с электричеством и полная неадекватность директора торгового комплекса привели мой бизнес на грань разорения. Но это ещё не все приключения, которые были в моей жизни в вопросах аренды.



Свой первый офис я снимал рядом с домом, в небольшой полуразрушенной пристройке. Никаких плюсов, кроме близости от дома там не было, а вот минусов... Итак, по порядку:


  • К стоимости аренды постоянно приносили счета за коммунальные услуги и налог на землю, что составляло примерно половину аренды, а это ещё +100$. Даже по киевским меркам 300$ в месяц за неотапливаемую коморку в 12 квадратных метров, на отшибе Киева, дороговато.
  • Здание оказалось в аресте, за него постоянно судились сначала жильцы дома (ОСМД Добробут - общество совладельцев многоквартирных домов) и реальные владельцы здания - КП Экос (коммунальное предприятие). Арендаторы разумеется от этого страдали - ремонт помещения никто не делал, и здание не обслуживалось.
  • Вскоре крупнейшее предприятие Киева - Киевгорстрой поглотило Экос и активно стало воевать с ОСМД, те же, в свою очередь, стали устраивать пикеты под входом в офис, и не пускали моих сотрудников на работу. Попили они моей крови изрядно.


А теперь просто подумайте, стоит ли рисковать, въезжая в понравившееся помещение, или всё таки лучше подстраховаться. А именно:

Заведите себе юриста, и каждый серьёзный шаг проговаривайте с ним. Будь то аренда помещения или другой юридический вопрос. Эти услуги окупятся сторицей, а вы избавите себя от головной боли.

 

Нашего юриста мне порекомендовала мой бухгалтер Алла Владимировна. Сначала он помогал мне зарегистрировать ООО и получить свидетельство НДС. Всё было сделано в лучшем виде и сейчас я консультируюсь с ним по всем важным вопросам, например, этим летом, он отговорил меня от сомнительной сделки о покупке неприватизированного участка. Сэкономил мне 35000$, немало, не правда ли? Сейчас мой юрист подготовил первоклассный трудовой договор, который очень четко регламентирует трудовые отношения со специалистом, которого я пригласил к нам в компанию для работы за лазерным станком. Его конёк лазерная резка кожи и картона, и я видел его в деле, но ему нужно предложить действительно интересные условия, и где же их зафиксировать, как не в трудовом договоре?

 

Но вернёмся к выбору помещений. Если судить по Киеву - их здесь уйма, просто нужно знать, где искать. Не стоит искать в спальных районах. Там

помещений меньше всего. Лучшие офисные и производственные помещения сосредоточены в старых промзонах. Их переделвыают из проходных заводов и цехов. Синим цветом на рисунке выделены все промзоны Киева, а в красном прямоугольнике, район приоритетного поиска.



К несомненным плюсам таких помещений можно отнести близость к метро, пропускную систему и круглосуточную охрану помещений, очень демократичные цены в отличии от коммерческой недвижимости, подробные договора аренды, условия в которых, на мой взгляд, являются самыми оптимальными. Заводские юристы уже подчистили их и адаптировали под современные требования.

 

Но есть и минуса. Арендуя помещения в промзонах Киева, вы столкнётесь с обветшалой инфраструктурой, очень медленными хозяйственными службами. На вопрос расчитстки снега может уйти несколько дней. Пассивность работников заводов меня иногда просто поражает. Здесь вы можете встретить худшие проявления советского союза. Но не стейсняйтесь тормошить этих сонных мух - если вам что то нужно, например электрик, стойте на своём,а лучше всего подружитесь. Заводские коллективы - это особенная каста, которые абсолютно флегматично реагируют на крики.

 

Ещё одим минусом аренды на заводе является то, что охрана или другие заводские князьки будут относится к вам как к подчиненным, а не как к  равноправным хозяевам. Если на заводе будет проверка, вас запросто могут не пустить заехать на территорию, и вам придётся идти через проходную пешком. Всех ваших посетителей будут заставлять выписывать пропуск, но получить его можно только вчера, с 11:00 до 11:24. А ваш пропуск всегда будут проверять и смотреть с подозрением даже спустя годы. Также стоит учесть, что коммунальные услуги на заводах намного дороже, чем дома. Например киловат света для жилых домов в Киеве стоит 33 копейки (0.025$), а для заводов 1.4-1.7 грн. В 5 раз дороже.

 

Я конечно надеюсь, что вас обойдут такие неприятности, но я регулярно с ними сталкиваюсь. Если у вас есть подобные истории - очень интересно будет прочитать их в комментариях к данному посту.

 

Выбор помещения для лазерного станка я изначально сузил до одного района - Петровки. Здесь крупный транспортный узел, станция метро, огромная промзона вокруг. И добираться от моего дома всего 15 минут на машине, или до получаса общественным транспортом.

Поиск объявлений об аренде в интернете ничего путнего не давал. Я постоянно попадал на агентства, а они ничего вразумительно не могли сказать о помещениях, которые сдают.

Я же четко формулировал свои требовани и знал что ищу:


  • 50-70 квадратов в производственном помещении, желательно на первом или втором этаже, или наличие грузовго лифта поблизости
  • Бесперебойная подача электричества
  • Возможность приёма клиентов.
  • Бюджет до 4000 грн/мес (300$)


Но даже под такие демократичные требования не попадало ни одно из помещений, представленных в интернете. Решено было ехать на поиски самостоятельно.



Первым пунктом был завод "Маяк". Встретится с человеком по аренде так и не получилось, но на третий день я смог к нему дозвониться. Был получен категорический отказ, и он заверил меня, что ничего для лазерной резки у него нет. Хотя я лично часто бываю по работе на этом заводе и видел там немало интересных помещений. Поэтому сразу и обратился на этот завод, ну нет, так нет. Следующее здание было рядом, и на нем висел банер с номером телефона отдела аренды.

Здание оказалось в коммерческой собственности и мой звонок вызвал у них живой интерес что-нибудь мне сдать. Окрылённый успехом,  я уже бежал подписывать договор. Их менеджер настолько расположил к себе, что меня не смутили ни шестой этаж (самый верхний, могут быть проблемы с крышей), ни площадь в 85 квадартов, при высоте потолка 6 метров, ни стоимость аренды 6000 грн, ни удалённость от лестницы и лифта в два лестиничных пролёта и 100 метров длинного коридора.

 

Но так как процесс подписания договора занимает не один день, я успел опомниться. Во второй раз, я уже приехал с холодной головой, и всезив все за и против, решил искать дальше. И нашёл. И как всегда, предыстория:

 

Пару лет назад, я покупал на Петровке CDMA телефон (городской номер в мобильной трубке), Офис этой фирмы находился на Петровке, в реконструированном заводоуправлении. На 1 этаже висел листок с номером отдела аренды. Я его сфоторгафировал ещё тогда, потому что как раз искал офис. Но вернулся сюда спустя 2 года. Этот листок с номером телефона так и висел на той же двери. Но я решил не звонить, а сразу подняться и поговорить лично. Маленький совет:

 

Телефонный звонок всегда эффективнее электронного письма, Личная встреча всегда эффективнее телефонного звонка. Не бойтесь встречаться с людьми!

 

Человеком, решающим вопросы аренды оказался сам директор этого завода. У него был план территории, и мы сразу выбрали несколько подходящих. Его помощник сразу повёл меня на них смотреть. В первых двух я обязательно сниму продолжение Пилы. Узкие корридоры, высоченные потолки, отсутствие окон, плесень и грибок на стенах, промышленные  ржавые фонари в паутине. Не могу передать словами, тот ВАУ-эффект. Но тем не менее, третье помещение меня целиком порадовало. Три комнаты, первый этаж, 68 квадратов. Свой вход.

 

Я вернулся в кабинет директора и мы обсудили все условия. Я сразу решил поставить пластиковые окна, их стоимость мне постепенно будут компенсировать из счетов по аренде. Я договорился на 3064 грн (220$) + электричество в месяц. Вообще приятно решать такие вопросы на высочайшем уровне. Никто не пытается выслужиться, или обмануть тебя. Поэтому ещё один инсайт:

 

Любые переговоры старайтесь вести только с ЛПРами (люди, принимающие решения). Чем выше ранг, тем проще будет получить лучшие условия. Слово директора или владельца, зачастую значит куда больше всего договора.

 

Уже на следующий день у меня на рабочем столе лежал подписанный договор. А ещё через день мы начали переезд.



Только появился один маленький нюанс: лазерный станок не проходил по габаритам в дверь.

Как мы вышли из положения - читайте в следующем посте.



Нет комментариев Добавить комментарий